遺産分割では不動産はどのように分けるのでしょうか

１．不動産は遺産分割の対象

不動産は、遺産分割の対象となる典型的な財産です。
共同相続人間で遺産分割協議を行い、遺産分割協議が成立すれば、その合意内容に応じた不動産の相続が行われることになります。

一方、遺産分割協議が成立するまでの間は、各相続人が法定相続分に従って、持分を共有することになります。
遺産分割協議の結果、不動産を各相続人が法定相続分に応じて共有することもあります。
ただ、遺産分割協議前の共有状態と、遺産分割協議後の共有とでは法的な性質が多少異なり、共有物分割請求は遺産分割協議後でないとこれを行うことはできません。

２．相続登記

不動産の登記手続としては、遺産分割協議成立に至らない時点においても、法定相続分に基づき相続を原因とする不動産所有権移転登記手続を行うことができます。
この場合、各相続人が単独でこれを行うことができます。
ただし、後に遺産分割協議が成立し、それ以前に行った相続登記と異なる持分になるような場合には、不動産持分移転登記手続を行ない、実体に合致させることが必要になります。
従って、通常は、遺産分割協議を成立させて確定的な相続内容が定まったうえで、相続登記を行なうのが望ましいといえます。

３．遺産分割の方法

遺産分割の方法には、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割の方法があります。
分割方法の順位としても、現物分割→代償分割→換価分割→共有分割の順番で検討します。

現物分割

現物分割とは、土地Ａは長男が取得し、土地Ｂは長女が取得するというように遺産の不動産をそのままの形で分ける方法です。また、土地が広大な場合には、１つの土地を分筆のうえ、片方を長男に、もう片方を長女に、というのも現物分割です。
この方法は、不動産がいくつもある場合や、分割できるほど土地が広い場合などに適しています。

代償分割

代償分割とは、遺産の不動産を相続人の一人又は数人に取得させ、その取得者に、不動産を取得しなかった他の相続人に対して債務を負担させる方法です。
代償分割の場合には、不動産の取得者がお金をきちんと支払えるかという問題があり、取得者に原資が乏しい場合には、この方法を用いることはできません。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して売却代金を分ける方法です。
土地が狭かったり、不動産がひとつしかないなど、現物分割ができない場合などに使われます。
また、相続分の割合を調整するために、遺産の一部の不動産を現物分割し、残りの不動産を売却して、売却代金で分けることもあります。
換価分割を行う場合、任意売却を行うか、裁判所の競売手続きによって売却するかという問題があります。
通常は、任意売却のほうが高額での売却が期待されることから、特に調停では任意売却をする方法での調停を勧められる傾向にあります。
また、一定の期間任意売却を行い、期間内に任意売却が出来なかった場合には、その後競売手続きを行うという内容の調停が成立することもあります。